A compra de um imóvel é o sonho de toda família brasileira. No entanto, o comprador deve ficar atento a inúmeros fatores no momento em que ele manifestar interesse na compra do imóvel usado a fim de que a compra do imóvel seja realizada com o menor risco e maior segurança possível.
Nesse sentido, existem diversos riscos na compra e venda de um ímóvel usado que podem levar à anulação ou nulidade do negócio jurídico (desfazimento da compra e venda) que, ao final, por consequência, o comprador terá muita dificuldade para reaver o dinheiro que pagou do bem imóvel.
Este artigo abordará diversos tópicos para que o comprador adquira o imóvel usado com segurança e em conformidade com a lei, de modo a assegurar uma negociação transparente entre todos os envolvidos.
Contudo, esse artigo fornece apenas informações genéricas e não pretende ser aconselhamento jurídico, daí a importância de contratar uma assessoria jurídica para auxiliá-lo e acompanhá-lo nesta transação de compra do bem imóvel usado.
Vejamos:
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL USADO URBANO
A partir do momento que o comprador define o imóvel que pretende comprar, é muito importante que essa intenção seja registrada por meio de um contrato preliminar ou mesmo definitivo de compra e venda.
O contrato preliminar ou definitivo de contrato de compra e venda é o instrumento legal que formaliza todas as regras que devem ser obedecidas pelo comprador e pelo vendedor nessa transação de venda e compra do imóvel usado, trazendo, portanto, tranquilidade a quem vende e a quem compra o imóvel.
Por outro lado, também é comum a negociação seguir sem assinatura de contrato de compra e venda pelos interessados, o que traz riscos tanto para o comprador quanto para o vendedor, uma vez que não haverá garantia para nenhuma das partes em caso de desistência da venda e compra, por exemplo.
Por exemplo, comprador manifesta intenção de compra do imóvel por meio de um sinal. Proprietário do imóvel desiste da venda. Como fica a devolução desse dinheiro sem contrato assinado definindo as regras?
Outro exemplo, comprador adquire o imóvel e descobre que o imóvel possui dívidas que não foram pagas pelo antigo proprietário. Como fica o pagamento dessas dívidas sem contrato assinado definindo as regras?
Voltando os olhos para o contrato de compra e venda do imóvel usado, o comprador também deve se precaver.
É muito comum o corretor de imóveis forçar o comprador a assinatura do contrato de intenção de compra do imóvel, exigindo-lhe um sinal (que geralmente é feita em dinheiro) como garantia de que o negócio será concretizado, sem permitir que o comprador possa entregar o documento a um advogado de sua confiança para análise.
E aí já começam aparecer "as pegadinhas" ou falta de transparência na negociação.
Isso porque o sinal (também conhecido como arras) pode ser confirmatório ou penitencial e, na maioria das vezes, o comprador sequer sabe a diferença entre eles e acaba assinando um documento sem conhecer as consequências.
Imagina, por exemplo, que o imóvel será financiado. A instituição financeira exige que o comprador faça uma vistoria técnica no imóvel que será comprado. Ou ainda, o comprador pretende realizar uma vistoria particular no imóvel, independentemente de financiamento.
Em ambos os casos, a vistoria é paga a um terceiro para que ele emita um laudo técnico sobre a regularidade e condições de habitabilidade do bem imóvel usado.
Comprador paga a vistoria, mas o proprietário do imóvel desiste da venda do bem.
Se a negociação foi apenas verbal (de "boca") muito dificilmente o comprador conseguirá exigir que o vendedor o restitua sobre as despesas que o comprador teve com a vistoria do imóvel.
Se os termos da negociação foi escrito, a depender da forma como foi redigido o contrato, o vendedor terá direito tão somente a devolução do sinal, mais o equivalente, ou seja, o comprador suportará o ônus das despesas com a vistoria do bem, por exemplo, caso o valor a ser recebido seja inferior às despesas com a vistoria do imóvel.
Do mesmo modo ocorre com a documentação do imóvel usado do vendedor.
É muito comum a imobiliária exigir a apresentação de documentação mínima do vendedor e do imóvel para apurar se existe algo que possa impedir a concretização da venda e compra. Daí a importância do comprador exigir documentação adicional antes de concretizar a compra.
No entanto, se documentos requeridos pelo comprador não constarem expressamente no contrato preliminar ou definitivo de compra e venda do imóvel usado e sobrevindo documentação superveniente que ateste risco na transação de venda e compra do bem imóvel, fazendo com que o comprador desista da compra, é provável que ele não tenha direito a restituição do dinheiro entregou como sinal.
Portanto, a conclusão a que se chega é que o processo de compra de um imóvel usado é burocrático e demanda uma análise criteriosa, sendo de responsabilidade do comprador tomar as providências necessárias para garantir que a compra do imóvel seja realizada com o mínimo de risco e a máxima segurança.
Daí a importância da assessoria jurídica do advogado para auxiliá-lo do começo ao fim desse processo de compra e venda de imóvel.
DOCUMENTAÇÃO PARA COMPRA DE IMÓVEL USADO URBANO
A compra de um imóvel exige muita atenção do comprador para que ele não caia em armadilhas, por isso é muito importante que sejam exigidos diversos documentos do imóvel e do vendedor para que a compra do imóvel seja realizada com o menor risco e maior segurança possível.No caso, para facilitar a ordem de pesquisa de documentos, pode-se dividir em 3 etapas, quais sejam: a) documentação do vendedor (e da esposa, se houver); b) documentação da empresa do devedor (se houver) e c) documentação do imóvel.
Documentação do vendedor do imóvel usado
Documentação pessoal do vendedor (RG, CPF, título de eleitor e comprovante do estado civil)
A documentação pessoal serve para aferir a autenticidade dos vendedores e garantir que o comprador possa realizar pesquisas para emissões de certidões e verificar se existe alguma irregularidade passível de comprometer a aquisição do bem imóvel.
A documentação pessoal do vendedor também serve para o comprador pesquisar se existe alguma empresa em nome do vendedor e, como consequência, descobrir a solvência dela perante os credores.
Além disso, se o vendedor for casado, o comprador deve exigir também a documentação de identificação da esposa do vendedor, salvo se o vendedor for casado no regime de separação total de bens.
Se o vendedor declarar que vive em união estável, o estado civil dele não se altera, contudo, se houver o registro da união, é importante exigir a escritura pública de união estável em conjunto com a documentação pessoal do convivente.
Independentemente do vendedor ser solteiro, casado, divorciado ou viúvo, é importante que o comprador exija a apresentação da certidão de nascimento ou casamento devidamente atualizada, ou seja, a certidão deve ser emitida em no máximo um mês da solicitação, justamente para que o comprador tenha acesso às averbações.
E por quê isso?
Imagina, por exemplo, que o vendedor foi judicialmente interditado. Essa informação constará averbada na certidão de nascimento ou casamento do vendedor.
Nessa hipótese, a venda de imóvel de pessoa interditada tem que passar pela anuência do Ministério Público e do Poder Judiciário, sob pena de desfazimento da compra e venda e, como consequência, causará variados dissabores ao comprador.
Certidões negativas da Justiça
Também é importante que o comprador requeira a certidão dos distribuidores cível e criminal da Justiça Estadual, certidões da Justiça Eleitoral, certidões da Justiça Trabalhista e Certidão da Justiça Militar.
Essas certidões servem para que o comprador possa verificar se existe alguma ação judicial contra o vendedor e se essa ação judicial pode trazer algum risco para a concretização da compra do bem imóvel usado, por conta de uma penhora, bloqueio ou indisponibilidade do bem, por exemplo.
Portanto, não é porque a certidão veio apontando processos contra o vendedor que a transação de venda e compra do imóvel deve ser evitada. Daí a importância de um advogado para assessorar o comprador na análise dessa documentação e, informá-lo sobre os possíveis desmembramentos.
Certidão negativa de débito do vendedor (CND)
A CND (Certidão negativa de débito) é um documento que certifica a inexistência de débitos tributários declarados ou apurados pendentes de inscrição na dívida ativa de responsabilidade do vendedor do imóvel.
A CND pode ser tanto municipal, estadual quanto federal.
A CND federal é emitida pela Receita Federal. Já a CND estadual é emitida pela Secretaria de Estado da Fazenda. Enquanto que a CND municipal é emitida pela Secretaria Municipal da Fazenda.
Essa documentação serve para verificar se existe algum risco para a concretização da compra do bem imóvel usado, por conta de dívida tributária no qual o nome do vendedor esteja inserido.
Certidão Negativa de Protesto do vendedor
Outro documento a ser requerido pelo comprador é a certidão negativa de protesto do vendedor.
A certidão negativa de protesto é um documento que serve para o comprador verificar se existe inadimplência ou não do devedor junto ao Cartório de Protesto da cidade que ele mantém residência e domicílio.
Dependendo da cidade, existe mais de um Cartório de Protesto. Na cidade de São Paulo, por exemplo, existem 10 Cartórios de Protestos.
É importante que a certidão negativa de protesto do vendedor seja emitida em todos os Cartórios de Protestos da cidade que ele mantém domicílio e residência.
Se o vendedor possuir empresa, a pesquisa deve abranger a pessoa jurídica do vendedor.
Se o vendedor for casado ou vive em união estável, a pesquisa também deve abranger a pessoa física e jurídica do(a) cônjuge ou companheiro(a).
Documentação da empresa do vendedor
Se for apurado que o vendedor possui empresa em seu nome, o comprador deve exigir do vendedor ou pesquisar sobre a saúde financeira da empresa, ou seja, se há algum risco da empresa se tornar insolvente e o imóvel objeto de venda e compra possa, de algum modo, ser utilizado para dar garantia aos credores.
Nesse mote, é importante que o vendedor solicite ou pesquise a seguinte documentação da empresa do vendedor:
1) o contrato social atualizado;
2) CND (certidões negativas de débito) na esfera municipal, estadual ou federal;
3) certidão de falência, concordata ou recuperação judicial;
4) certidões de ações cíveis e criminais, na esfera estadual e federal;
5) certidões trabalhistas;
6) certidão de protesto.
No caso, ainda que as certidões tragam apontamentos, é possível apurar sobre o que se trata aquela ação judicial ou protesto e se isso poderá colocar em risco a compra do bem imóvel usado que está em nome da pessoa física do vendedor.
Documentação do imóvel usado
Matrícula do imóvel
Um dos documentos mais importantes no processo de compra e venda de um imóvel é a matrícula.
A matrícula do imóvel é um documento público que comprova que uma propriedade existe, com informações importantes anotadas no registro desde a construção do bem.
Além disso, a matrícula do imóvel permite que o comprador verifique quem são os verdadeiros proprietários do bem, informações sobre o tamanho da propriedade, se ela possui algum ônus, como por exemplo, se o imóvel foi dado como garantia para financiamento, se o imóvel foi penhorado por conta de alguma dívida não paga pelo vendedor, etc.
Portanto, se o imóvel apresentar algum ônus, isso é um sinal de atenção para o comprador, pois se o vendedor não quitar aquela dívida, o negócio jurídico entre o comprador e o devedor provavelmente será desfeito, por ordem judicial.
E o devedor, no caso, não poderia alegar ignorância, por exemplo, para tentar justificar a validade da compra do imóvel.
Geralmente, costuma-se pedir uma certidão vintenária do bem imóvel para analisar as anotações feitas no imóvel.
Por conta desse cenário, costuma-se solicitar uma certidão vintenária do bem imóvel para analisar as anotações que foram feitas no imóvel.
Certidão vintenária é um documento que traz informações de registro em cartório contendo todas as informações sobre as transações e acontecimentos do imóvel.
Em resumo, certidão vintenária é uma certidão de matrícula atual do imóvel, com os registros dos últimos vinte anos, que seria um tempo razoável para verificar os acontecimentos do imóvel para, a partir daí, o comprador tomar uma decisão informada.
Certidão Negativa de Débitos de IPTU
A Certidão Negativa de Débitos de IPTU é um documento emitido pela Secretaria da Fazenda Municipal que atesta se o imóvel urbano possui débitos ou pendências tributárias.
No caso, havendo débitos ou pendências tributárias, é importante que o comprador tenha ciência do fato para, a partir daí, tomar a melhor decisão sobre a aquisição do bem imóvel e não ser pego de surpresa.
Declaração Negativa de débitos Condominial
Essa declaração deve ser exigida pelo comprador quando o imóvel objeto de venda e compra for um apartamento ou uma casa em condomínio.
Essa declaração serve para o comprador verificar se o imóvel possui ou não algum débito junto ao condomínio.
A dívida condominial é uma dívida de obrigação real, ou seja, ela acompanha o imóvel. Portanto, se o imóvel for vendido, competirá ao novo proprietário pagar a dívida.
Além disso, esse tipo de dívida faz o proprietário perder o imóvel, mesmo sendo um imóvel considerado bem de família.
Imóvel bem de família é aquele imóvel que, como regra, não pode ser penhorado, salvo as exceções previstas em lei.
E o débito condominial é uma das exceções previstas em lei.
Nesse caso, o comprador (que será o novo proprietário) deverá ter que pagar a dívida condominial que não foi paga pelo antigo proprietário, sob pena de perder o bem imóvel que acabou de comprar.
Considerações finais
Como pode ser visto, a compra e venda de um imóvel não é tarefa fácil para o comprador.
As transações imobiliárias envolvem muito dinheiro, daí que o comprador deve se cercar de todos os meios possíveis para que a negociação seja transparente entre todos os envolvidos, almejando o menor risco e maior segurança possível para concretizar o sonho da casa própria.
Ao ter que tomar grandes decisões em sua vida, por certo, você quer ter as melhores opções possíveis disponíveis, sendo um eufemismo ainda maior dizer que a escolha do advogado é muito importante.
AVISO LEGAL: Este artigo fornece apenas informações genéricas e não pretende ser aconselhamento jurídico e não deve ser utilizado como tal. Se você tiver alguma dúvida sobre seus assuntos de direito de família, entre em contato com o nosso escritório.
